不動産をかしこく売るには？買うには？Smart
マンションや一戸建て、土地などの不動産を売却する際、「できるだけ高く」、「なるべく早く」売りたいと考えるはずです。
それを実現させるためには、コツがあります。
まず、不動産売却の流れは、大まかに分けて、以下の6つのステップです。
この中で、不動産を高く早く売るために大切なのが不動産会社をどう選ぶか？売り出し価格をどう設定するか？です。
不動産会社選びは、不動産を高く早く売却するためとても重要です。
同じ物件でも、仲介を依頼する不動産会社によって、売却できる金額や、成約までの期間が変わります。
不動産会社の中には、賃貸物件の管理を得意としている会社や、倉庫や店舗といった事業用物件を扱う会社が存在します。
また、知名度や広告力のある大手企業、エリアに強みを持つ地域密着型企業など、それぞれの特色があります。
不動産の売却を成功させるコツのひとつは、その物件に最適な不動産会社を選び、適切な媒介契約を結ぶことです。
媒介契約とは？
仲介を依頼するための契約で、3種類の形態があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
契約形態によって、不動産会社からの報告頻度や、指定流通機構への登録などに違いがあり、
「専任媒介契約」では、同時に複数の会社と媒介契約を結ぶことはできないので、不動産会社が優先的に売却に動いてくれるという点ではおすすめです。
複数の不動産会社から査定してもらったら、査定額以外にも営業マンのスキルも確認します。
不動産売却の広告活動や販売戦略は、営業担当者に一任されていることが多いので、見た目の印象、会話の内容から人柄、
役職、国家資格である「宅地建物取引士」を保持しているなら、売却経験や知識にも、一定の信用がおけるといえます。
不動産は、一戸建て、土地、マンションといった種別や、広さによって、ターゲットや売り方が変わってきます。
類似物件の売却実績がどれくらいあるかも重要です。
売却活動には、不動産会社間で物件情報を交換する指定流通機構（通称「レインズ」）への登録、インターネット、新聞の折り込み広告、ダイレクトメールなどでの集客活動、オープンハウスの開催などがあります。
販売の際に、なにを行うのかを確認しましょう。
具体的な戦略を提案してもらえる不動産会社かどうかも重要です。
不動産は、必ずしも査定金額で売り出すことはありません。
査定価格とは、不動産会社の立場で「この金額なら約3ヶ月程度で売却できる」と推測した金額です。
実際は、いくらで売りたいか？どの程度の期間で売却したいか？といった売主の希望を考慮し価格を決めます。
当たり前ですが、売出価格より高く売れることはありません。
高く売りたいからといって、高すぎる価格を設定してしまうと、買い手がつかず、かえって不利になることもあるので、周辺の相場感も踏まえ、絶妙な価格で売り出すことが「高く」「早く」売却するためにはとても重要なのです。
逆に、相場より安すぎる場合も、買い手はつきにくくなります。
不自然な価格設定に見えて「何か大きな欠点のある物件ではないか？」「事故物件？」などと不安にさせる要因にもなります。
また、不動産売却に値引き交渉はつきものです。
購入希望者が値引きを打診することも想定し、売出価格は売却を希望する額にはせず、多少の余裕を持たせた価格に設定するなど、
売り出し価格を設定する際には、相場の範囲に収めつつ、値引き交渉を踏まえた価格にすることが大事です。
これらのことを踏まえて
不動産会社とよく相談して、戦略的に売出価格を決め、不動産売却をぜひ成功させましょう。
物件の収益性や空室率など、不動産投資の物件選びで注意すべき点はたくさんあります。
そうした細かい点に気を配ることができるかどうかで不動産投資の成功を左右します。
不動産投資の情報を集める手段として、インターネットの不動産サイトや不動産雑誌や新聞の折り込み広告といった収集方法もありますが、
情報の信憑性に不安をお持ちの方が多いようです。
最新かつ詳細な情報を得るには、不動産会社に問い合わせることが大事になってきます。
もし物件を購入する地域が決まっているならば、様々な方法で不動産会社から情報を得ることができます。
その地域の不動産会社に問い合わせてみるのはもちろん、不動産会社への問い合わせを継続してその会社の営業マンと懇意になれば、優良な物件情報を紹介してもらえることもあります。
まず最初に、かしこく買うために重要なことが1つあります。
それは、希望の条件や知りたい情報をはっきりさせておくということです。
不動産会社に問い合わせる場合にも、具体的に条件を提示することで、営業マンも物件を紹介しやすく、購入する意思があると感じて、より優良な物件を紹介してくれます。
立地
不動産投資では、入居者やテナントから得られる賃料収入によって利益を上げることを目的としています。
したがって、人・店に入居してもらえるかどうかが非常に重要です。
具体的には駅からの距離・利便性と周辺施設の2点に注意すること。
・駅からの距離・利便性
最寄り駅から近いかどうかは当然重要です。
駅から近ければ会社員など通勤が必要な人の需要に応えられる一方、ファミリー層は駅から離れていて静かな物件を求めていることもあります。
また距離だけではなく、複数の駅にアクセスできるかどうかや、駅から遠くても近くにバス停があるなど公共交通機関へのアクセスを注意深く確かめる。
・周辺施設
周辺にある公的施設や商業施設も大事なチェックポイントです。
マンションを購入するなら買い物施設や学校などに注意し、オフィスビルを購入するならば銀行の支店が近くにあるかが重要となります。
築年数
築年数が古い場合、入居させて賃料を得られる期間が短いうえ、購入後に大規模な改修費用がかかってしまうことがあります。
同時に物件の修繕履歴を確認しておくことも重要です。
また、1981年に建築基準法が大きく改正され、耐震基準が厳しくなりました。
そのため1981年以前に建てられている物件は、現在のものより耐震性において大きく劣っている可能性があるので特に注意しなければなりません。
法令を遵守しているか
建築基準法に適合していることを証明するものとして、建築前に「建築確認済証」、建築完了後に「検査済証」が民間検査機関から交付されることとなっています。
違法建築など問題があった場合、金融機関の融資を受けられない可能性も高くなるうえ、そのような物件は売却もしづらいため、優良物件とは言えません。
物件が上記の証明の交付を受けているかどうかには細心の注意を払うようにする。
利回り
利回りとは、投資金額に対して毎年どれほどの収入を得られているかを表す指標でとても重要な数字です。
利回り計算には何種類か方法がありますが、通常、物件資料に記載されているのは表面利回りです。
表面利回りとは、年間収入から管理に必要な費用や固定資産税などの税金を差し引かないままで計算した利回りのことを指します。
不動産投資では、この表面利回りよりも税金などの費用も計算に入れた実質利回りの方が重要になります。
表面利回り（％）＝年間収入÷物件価格×100
実質利回り（％）＝（年間収入－諸経費）÷（物件価格＋購入時諸費用）×100
ポイント！
実質利回りは物件情報に記載されていないことが多いが、きちんと計算することが重要です。
物件情報を見るときには、管理にかかる費用や賃料収入に関する情報などを確認。
＜諸経費＞
- ・固定資産税などの税金
- ・火災保険、地震保険などの保険金
- ・経常的な修繕費
- ・賃貸管理会社への管理手数料…など
＜賃料収入＞
- ・賃料が周辺相場と大きくかけ離れていないか？
- ・空室の場合、どのくらいの期間空室状況が続いているのか？
- ・入居者の所得水準や業種など
- ・入居者に賃料滞納をしたことがある人がいるかどうか？…など
外観のチェックポイント
まず、物件を確認する前に、周辺環境にも目を配る。
最寄りの駅から物件まで実際に歩き、自分の目で確かめ、スーパー、コンビニ、ドラッグストア、銀行や病院などがあるかどうか確認する。
また、資料からは分からない電灯の数や人通り、治安状況なども確認すること。
周辺環境のチェックを済ませたら、次に建物の外観の様子から物件の管理状況を確認。
まずは、外壁の状態です。中古物件の場合、コンクリートのひび割れやタイル破損の有無などを確認。
特にひび割れは、建物の防水面に問題を引き起こす原因となるので十分注意する。
次にエントランスやゴミ置場など、共有部分の状況。エントランスの清掃が行き届いていない場合は、他の共有部分も手入れがおろそかにされている可能性があり、ゴミ置場などは近隣住民や物件入居者のマナーを知るためにも確認しておくことが重要です。
室内のチェックポイント
外観のチェックが終わったら次は室内の確認。
新築物件の場合、すでに竣工済であれば実際の自分の購入を検討している部屋を確認できます。
竣工前は確認ができないためモデルルーム等で確認する必要があります。
また、中古物件ですでに入居者がいる場合には内見を行うことができません。
その場合には、不動産の外観から状態を推測するほか、資料から確認できる情報のみで判断する必要が生じます。
ここでは主に設備の状態を確認、特に生活に必須な水回りの設備はしっかり確認しておくこと。
キッチンやトイレなどは長期間使われていないと支障をきたしている場合があります。
洗濯機を部屋の中に置けるのかどうかも重要なポイントの一つです。
また、天井からの雨漏りには注意が必要です。
雨漏りの修繕にはかなりお金がかかってしまうので、壁や天井に黄ばみがないか確認しておくこと。
以上のチェックポイントをきちんと細かく確認する。
他に気になる点がある場合は、積極的に物件担当者に尋ねる。
少しでも不明な点を明らかにする。
結局のところ、物件に住むのは人間です。
不動産投資ローンは住宅ローンと異なり、投資の計画性が厳密に審査され、ローンを受けることができた場合でも、実際の入居率が低ければローン返済額が家賃収入を上回ってしまうと、貯蓄を切り崩してまで返済に充てなければなりません。
つまり、不動産を購入する際、投資計画の事前検討を十分に行うこと。
家賃相場や入居率の見通しを事前に完全に予測するのは難しいとはいえ、住みたい物件を選んでいる人の気持ちになって、実際に物件をこまかくチェック。
さらには地元の人に話を聞いてみる、通行人から話を聞くとまでは行かなくても、そのエリアの雰囲気や住民の傾向性をヒアリングすれば、意外な発見があることも。
様々な工夫で繊細な情報を収集すれば、投資計画の精度がぐんと上がる＝かしこく不動産をかしこく買うことにつながります。
